毎月10万円の不労所得を作るには？コインパーキング経営で成功する「立地選定」の3つの鉄則

「今の収入にプラスして、あと10万円あれば……」 そう考えたとき、多くの人が思い浮かべるのが「不労所得」の構築です。しかし、株式投資はリスクが高く、アパート経営は初期費用が莫大にかかります。そこで今、堅実な土地活用として注目されているのが「コインパーキング経営」です。

アパート経営に比べて初期投資が少なく、狭い土地や変形地でも始められるため、サラリーマンの副業としても人気があります。しかし、ただ機械を設置すれば儲かるわけではありません。成功の可否は、開始前の「駐車場計画」と「立地選定」で9割決まると言っても過言ではありません。

この記事では、初心者でも再現性の高い「月10万円の利益」を達成するための具体的なシミュレーションと、失敗しないための立地選定の3つの鉄則を徹底解説します。

1. 【不労所得への第一歩】月10万円稼ぐための収支シミュレーション

まずは、漠然とした「儲かりそう」というイメージを、具体的な数字に落とし込みましょう。「コインパーキング」で月10万円の手取り収入（利益）を得るためには、どの程度の売上が必要なのでしょうか。

1-1.10万円の利益に必要な「台数」と「稼働率」

コインパーキング経営には、主に2つの方式があります。

1. 一括借り上げ方式（サブリース）: 運営会社に土地を貸し、毎月固定の賃料を得る（完全な不労所得）。

2. 管理委託方式: 運営は自分で行い、機器メンテナンスや清掃のみ委託する（利益は変動するが、リターンは大きい）。

今回は、より収益性の高い「管理委託方式」で、月10万円の利益（経費差し引き後）を目指すモデルケースを計算します。

モデルケース：都内近郊・駅徒歩10分の住宅兼商業エリア

1. 目標利益: 100,000円 / 月

2. 駐車可能台数: 4台

3. 周辺相場: 1時間400円 / 24時間最大1,200円

【売上試算】 1台あたり、日中に4時間稼働し、夜間利用も入ると仮定します。

・1台あたりの日商：約1,800円

・月間売上：1,800円 × 4台 × 30日 ＝ 216,000円

【ランニングコスト（経費）】 売上がそのまま利益になるわけではありません。以下の経費が発生します。

・管理委託費（清掃・集金・緊急対応）：月額約20,000円

・電気代：月額約5,000円

・償却資産税・固定資産税（月割）：約30,000円

・その他修繕積立：約5,000円

・経費合計：約60,000円

【最終収支】

・売上 216,000円 － 経費 60,000円 ＝ 利益 156,000円

このように、4〜5台規模の小規模な駐車場でも、立地さえ良ければ月10万円以上の不労所得を作ることは十分に可能です。逆に言えば、この「稼働率」を維持できる場所を見つけられるかどうかがすべてです。

次章からは、その重要な場所探しのための「3つの鉄則」を解説します。

2. 鉄則1：需要の「質」を見極める（エリア選定）

駐車場経営において、「駅に近いから良い」「住宅地だからダメ」といった単純な図式は成り立ちません。重要なのは「誰が、何のために停めるのか？」という具体的な需要のイメージです。

月10万円を安定して稼ぐためには、以下の「3つの高稼働エリア」のいずれか、あるいは複数が重なる場所を狙うのがセオリーです。

① 特定の施設に依存する「目的型需要」

もっとも手堅いのが、集客力のある施設の隣接地です。

1. 病院・クリニック: お見舞いや通院で、数時間の利用が確実に見込めます。高齢者の利用も多いため、少し高くても「近さ」が優先されます。

2. 銀行・郵便局・役所: 手続きのための短時間利用が頻繁に発生し、回転率が高くなります。

3. パチンコ・スパー：パチンコ・スパーの利用者は、通常3時間くらいの駐車需要が多い。

4. 工事現場: 一時的な特需ですが、近隣で大型マンション建設などがある場合、工事関係車両で数年間満車が続くことがあります。

② 商業地の「あふれ需要」

大型ショッピングモールや繁華街の駐車場は、休日になると満車になりがちです。その「入りきれなかった車」を狙います。 ここでのポイントは、「提携駐車場がない店舗」の近くです。人気のラーメン店や個人経営の美容室など、専用駐車場を持たない人気店の近くは、驚くほど高い稼働率を叩き出します。

③ 駅周辺の「パーク・アンド・ライド需要」

郊外エリアで有効なのが、自宅から駅まで車で来て、そこから電車で通勤・お出かけをする層です。 この場合、短時間利用ではなく「朝から晩まで停めっぱなし」になります。「24時間最大◯◯円」という料金設定が必須になりますが、平日・休日問わず安定した固定客がつくのが強みです。

3. 鉄則2：徹底的な「競合調査」で勝てる隙間を探す

コインパーキング経営は、ライバルとの陣取り合戦です。候補地が見つかったら、半径500m以内の競合パーキングをすべて調査します。これを怠ると、駐車場計画は必ず失敗します。

3-1.競合調査で見るべき3つのポイント

1. 稼働状況の「時間帯別」チェック

昼間だけ見ても意味がありません。「平日と休日」「昼と夜」の計4回、現地に足を運びましょう。

・平日の昼: 営業車や業務利用が多いか？

・平日の夜: 帰宅後の住民利用（月極代わりの利用）があるか？

・休日の昼: 買い物客やレジャー利用があるか？

もし、近隣の競合店が常に「満車」ランプを点灯させているなら、そこには供給不足のチャンスがあります。逆に、どこもガラガラであれば、そのエリアへの出店は見送るべきです。

【プロの裏ワザ】実は、駐車している車のナンバーや車種でも、駐車需要の特性がわかります。即ち、業務用のハイエースが多いなら近くで工事が発生している。地方ナンバーが多いなら、観光・レジャー需要が多い等の判断ができますよ！

2. 料金体系の「複雑さ」と「最大料金」

競合の看板を見て、料金設定を分析します。

・「20分100円」なのか「60分200円」なのか。

・「昼間最大料金」はあるか。

・「夜間最大料金」は安すぎないか。

特に注目すべきは「最大料金の有無」です。競合が「最大料金なし（青天井）」の場合、あなたの駐車場で「24時間最大1,200円」と設定すれば、長時間利用の客を総取りできる可能性があります。

3. 競合の「弱点」を探す

ライバル店に「使いにくさ」はありませんか？

・場内が狭くて切り返しがしにくい。

・精算機が古く、クレジットカードや電子マネーが使えない。（重要）

・夜間の照明が暗く、雰囲気が怖い。

・ゴミが散乱して汚い。

これらの不満点を解消した「きれい・明るい・停めやすい」駐車場を作れば、多少料金が高くてもユーザーはあなたの駐車場を選びます。

4. 鉄則3：選ばれるための「視認性」と「ユーザビリティ」

どれだけ需要があるエリアでも、ドライバーに気づかれず、停めにくい駐車場は稼げません。コインパーキングにおいては、「土地の形」と「看板の見せ方」が売上を左右します。

4-1.ドライバーは「50メートル手前」で判断する

運転中のドライバーは、瞬時の判断でお店を選びます。

・看板の視認性: 50メートル手前から「あそこにＰがある」と認識できるか？

・「空車」の表示: 満空表示灯（「空」「満」のランプ）が道路からハッキリ見える位置にあるか？

街路樹や電柱が邪魔で見えない土地は、看板の設置位置を工夫するか、背の高いポール看板（P看板）を設置するなどの対策が必要です。

4-2.意外と見落とす「前面道路」の状況

土地そのものは良くても、前面道路の条件が悪いと客足は遠のきます。

・一方通行: 集客できる方向が半分になります。逆方向からの需要を取りこぼすため、慎重な判断が必要です。

・交通量が多すぎる: 幹線道路沿いなど、交通量が激しすぎると、バックで駐車するのが怖いため敬遠されます。むしろ、一本裏に入った道の方が、落ち着いて駐車できるため好まれる傾向があります。

・歩道の切り下げ（意外と重要）: 車の出入り口部分の歩道段差が解消されているか。段差が大きいと車の下を擦るリスクがあるため、改造車や高級車は入庫してくれません。

4-3.停めやすさ（レイアウト）の重要性

「10万円稼ぎたいから」と欲張って、無理やり台数を詰め込むのはNGです。 狭くて停めにくい駐車場は、一度利用した客が「もう二度と使わない」と判断し、リピーターになりません。

・車路幅は5メートル確保できているか？

・切り返しのスペースはあるか？（重要）

初心者は、「最大収容台数」よりも「停めやすさ」を優先した駐車場計画を立てる方が、結果的に稼働率が高まり、安定した収益につながります。

5. 初期投資を抑え、リスクを最小化する方法

ここまで立地と計画について解説しましたが、最後に「始め方」について触れておきます。 コインパーキング経営の最大のメリットは、撤退のしやすさと初期投資の低さです。

5-1.機器は「購入」か「レンタル」か

初期費用を抑えるなら、精算機やロック板、看板などを一式レンタルする契約があります。

・一括購入: 初期費用は200〜300万円かかるが、毎月のリース料がないため利益率が高い。長期運用向け。

・レンタル・リース: 初期費用は工事費のみ（数十万円〜）で済むが、毎月の支払いが発生する。テストマーケティングや短期運用向け。

初めての経営で不安がある場合や、将来的に土地を売却・建築する予定がある場合は、撤退が容易なレンタルプランや、運営会社への一括借り上げ（サブリース）からスタートすることをおすすめします。

5-2.専門家による「収支見積もり」は必須

Web上の情報だけで判断せず、必ず複数のコインパーキング運営会社や駐車場コンサルティング会社に無料の「土地診断」と「収支見積もり」を依頼しましょう。 彼らはプロ専用のデータベースを持っており、近隣の稼働データに基づいた正確な不労所得のシミュレーションを出してくれます。 「A社は月8万円の査定だったが、B社は月11万円の査定を出してくれた」というケースは珍しくありません。

まとめ：10万円の不労所得は「準備」で作れる

コインパーキング経営で月10万円の不労所得を得ることは、夢物語ではありません。しかし、それは「空いた土地があるから何となく始める」ものではなく、緻密なデータと戦略に基づいて作り上げるビジネスです。

1. 需要の質を見極める: 病院、商業施設、駅周辺の特性を理解する。

2. 競合を調査する: 満車状況と料金設定の「穴」を見つける。

3. 使いやすさを追求する: 視認性と停めやすさでリピーターを作る。

この3つの鉄則を守り、しっかりとした駐車場計画を立てれば、あなたの土地は24時間365日、文句も言わずに小銭を稼ぎ続ける優秀な資産へと変わります。

まずは、近所のコインパーキングを散歩がてら観察することから始めてみてはいかがでしょうか。そこには、成功のヒントが必ず落ちているはずです。