コインパーキング撤退費用はいくら？更地に戻すアスファルト剥がし・機器撤去の相場と契約の注意点

コインパーキング経営や駐車場経営を始める際、多くのオーナー様は「どれくらい儲かるか」という利回りに注目します。しかし、賢い投資家が必ずシミュレーションに含めているのが、事業を辞める際の「出口戦略（Exit）」です。

「コインパーキングを撤退してアパートを建てたい」「土地を売却したい」と考えたとき、意外な落とし穴となるのが原状回復費用と契約の縛りです。特に、アスファルトの撤去費用は想像以上に高額になるケースも少なくありません。

本記事では、コインパーキング経営のクロージングに必須の知識である、解体・撤去費用の相場、契約書で確認すべき原状回復義務、そして違約金のリスクについて徹底解説します。

1. コインパーキング経営における「出口戦略」の重要性

不動産投資において、入り口（開始）と同じくらい重要なのが出口（撤退）です。コインパーキング経営は、アパート経営などに比べて「始めやすく辞めやすい」のがメリットと言われますが、無計画な撤退は手元資金を大きく減らす要因になります。

撤退を検討する主なタイミング

1. 土地活用の転換: 建物を建てて収益性を高めたい。

2. 土地売却: 相場が上がったため、更地にして売却したい。

3. 収益悪化: 競合が増え、想定した利回りが確保できなくなった。

4. 契約満了: 運営会社との契約更新のタイミング。

どのような理由であれ、スムーズな撤退のためには「いくらかかるのか（コスト）」と「いつ言えばいいのか（期間）」を把握しておく必要があります。

2. 【項目別】コインパーキング撤退・原状回復費用の相場

コインパーキングを撤退し、土地を更地に戻す（原状回復）ために必要な費用は、主に以下の3つに分類されます。

1. 機器撤去費用（精算機、フラップ板、看板など）

2. アスファルト撤去・処分費用

3. 付帯設備撤去費用（フェンス、照明、ライン消去など）

これらを合計した相場観としては、「車室1台あたり10万円〜15万円」、あるいは「坪単価2万円〜4万円」程度が目安と言われています。しかし、立地や施工条件によって大きく変動します。詳細を見ていきましょう。

① 機器撤去費用の相場

精算機やロック板（フラップ）、場内看板などの撤去費用です。

1. 精算機: 1台あたり 3万〜5万円

2. フラップ板: 1台（1車室）あたり 2万〜3万円

3. 看板・照明: 1式 3万〜5万円

【注意点】 運営会社に土地を貸す「一括借り上げ方式」の場合、これらの機器は運営会社の所有物であるため、オーナー側の費用負担は発生しないのが一般的です。しかし、「自営（自己経営）」の場合は、すべてオーナー負担となります。

② アスファルト剥がし・処分費用の相場

撤退費用の中で最もウェイトを占めるのが、このアスファルト関連です。単に剥がすだけでなく、産業廃棄物としての処分費用（ガラ処分費）がかかります。

・アスファルト撤去工事費: 1㎡あたり 3,000円〜5,000円

・廃材処分費（運搬含む）: 1㎡あたり 3,000円〜6,000円

合計：1㎡あたり 6,000円〜11,000円程度

例えば、50坪（約165㎡）の土地を全てアスファルト舗装していた場合、撤去だけで約100万円〜180万円かかる計算になります。

【費用が高くなるケース】

・アスファルトが厚い: トラックなどの大型車対応で舗装を厚くしている場合。

・二重舗装: 古いアスファルトの上に新しいアスファルトを重ねている場合。

・路盤材の撤去: アスファルトの下にある砕石（路盤材）まで撤去して土に戻す場合は、さらに費用が加算されます。

③ その他の付帯工事

・ライン（白線）消去: 1式 3万〜5万円（削り取る場合）

・車止め撤去: 1個 2,000円〜4,000円

・フェンス・ブロック塀撤去: 長さや高さによる（m単価 5,000円〜）

3. トラブル回避！契約書における「原状回復義務」の確認ポイント

コインパーキング撤退時に最も揉めやすいのが、「どこまで戻せばいいのか？」という原状回復の範囲です。契約書にハンコを押す前、あるいは解約通知を出す前に、以下のポイントを必ず確認してください。

ポイント①：「更地渡し」か「現況返し」か

契約書の条文には、以下のどちらかが記載されています。

1. 更地返し（完全撤去）: アスファルト、埋設配管、基礎などすべてを取り除き、土の状態に戻すこと。費用は高額になります。
2. 現況返し（現状有姿）: アスファルト舗装などは残したまま、機器だけを撤去して返還すること。次の土地活用が「月極駐車場」や「資材置き場」なら、こちらの方が有利な場合があります。

ポイント②：地中埋設物の扱い

精算機や照明の配線、看板の基礎などは地中に埋まっています。 「地中1mまでの埋設物は撤去する」「地中杭は残置を認める」など、撤去の深さや範囲が契約書に明記されているか確認しましょう。ここが曖昧だと、後々「土地を売却したら地中からコンクリートガラが出てきた」といった瑕疵担保責任の問題に発展しかねません。

ポイント③：誰が費用を負担するか（運営形態による違い）

1. 一括借り上げ（サブリース）の場合: 原則として、運営会社が費用を負担して機器を撤去し、原状回復を行います。ただし、オーナー都合での中途解約の場合、一部負担を求められる特約がついていることがあります。

2. 自営（管理委託）の場合: すべての撤去費用・原状回復費用はオーナー負担です。

4. コインパーキング契約の「解約予告」と「違約金」の罠

費用だけでなく、撤退の「タイミング」を誤ると、本来払わなくて良いお金を払うことになります。それが**違約金（ペナルティ）**です。

4-1.解約予告期間の確認（3ヶ月前か、6ヶ月前か）

一般的なコインパーキング契約では、解約予告期間が設定されています。

1. 通常: 解約希望日の3ヶ月前までに書面で通知。

2. 長期: 契約によっては6ヶ月前というケースもあります。

もし、「来月からアパート工事を始めたいので解約したい」と急に申し出ても、契約上は認められません。無理に解約しようとすると、残りの期間分の賃料相当額や、違約金の支払いを求められます。

【出口戦略の鉄則】 土地売却や建設計画がある場合は、最低でも半年前から契約書を確認し、解約通知のタイミングをスケジュールに組み込んでください。

4-2.撤退違約金が発生するケース

特に注意が必要なのが、契約期間内（例えば2年縛りなど）での「短期解約」です。

運営会社は、初期投資（舗装や機器設置）を数年かけて回収する計画を立てています。そのため、投資回収が終わっていない期間内にオーナー都合で解約されると、赤字になります。これを補填するために、以下のような違約金が設定されていることが多いです。

1. 残存期間の賃料全額

2. 機器撤去費用の実費請求

3. 固定の違約金（例：賃料の3ヶ月分）

「契約期間」と「中途解約条項」は、契約時に最も入念にチェックすべき項目です。

5. 撤退費用を安く抑えるためのテクニック

どうしても費用がかさむ原状回復ですが、工夫次第でコストダウンが可能です。

① 分離発注を検討する（自営の場合）

解体工事を大手ハウスメーカーや建設会社に丸投げすると、中間マージンが発生して高くなります。「アスファルト撤去・解体」を専門とする業者に直接依頼（分離発注）することで、費用を2〜3割抑えられる可能性があります。

② 機器の買取・転売（自営の場合）

比較的新しい精算機やフラップ板であれば、中古機器買取業者に売却できる可能性があります。撤去費用と相殺できれば、コストを大幅に削減できます。

③ 居抜きでの引き継ぎを模索する

もし、次の土地活用が決まっておらず、「経営自体は続けたいが運営会社を変えたい」という場合であれば、他の運営会社に相談してみましょう。 新しい運営会社が、既存のアスファルト舗装をそのまま引き継ぐ（居抜き契約）条件で契約できれば、解体費用はゼロになります。

6. まとめ：出口を見据えた賢いコインパーキング経営を

コインパーキング経営は、開始のハードルが低い反面、撤退時には「原状回復」という物理的・金銭的なハードルが存在します。

本記事のポイント:

1. 撤退費用の相場: アスファルト撤去まで含めると、車室1台あたり10〜15万円程度を見込んでおく。

2. 契約形態の確認: 「一括借り上げ」なら業者負担が基本だが、中途解約には注意。

3. 契約書の再読: 解約予告期間（3ヶ月〜6ヶ月）と、原状回復の範囲（更地か現況か）を確認する。

「コインパーキング撤退」は、単なる終わりの作業ではありません。次の土地活用への第一歩であり、資産価値を守るための重要なプロセスです。 これから経営を始める方も、現在検討中の方も、目先の利益だけでなく、この「出口のコスト」をしっかり計算に入れた上で、リスクの少ない運用を目指してください。