マンション管理組合必読！機械式駐車場の「リニューアル」対「撤去・平面化」究極の選択

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2025年11月26日

多くのマンション管理組合にとって、修繕積立金を圧迫する最大の「金食い虫」、それが機械式駐車場です。

設置から20年〜25年が経過し、メーカーから「部品の供給停止」や「全交換（リニューアル）」を迫られる時期を迎えたマンションが急増しています。しかし、時代は変わりました。車の所有率は下がり、車両サイズは大型化し、空き区画が増加しています。

「高額な費用をかけてリニューアルすべきか？」「いっそのこと撤去して平面化すべきか？」

これは単なる設備の更新ではなく、マンションの将来の資産価値を左右する究極の選択です。本記事では、マンション管理組合が知っておくべき機械式駐車場の「リニューアル」と「撤去・平面化」のメリット・デメリット、そして第三の選択肢である「外部貸し出しによる駐車場経営」まで、徹底解説します。

1. なぜ今、機械式駐車場が問題なのか？

かつて、敷地が限られた都市部のマンションにおいて、全戸分の駐車場を確保するために機械式駐車場は必須の設備でした。しかし現在、多くの管理組合が以下の「三重苦」に直面しています。

老朽化と高騰する維持費：機械式駐車場の寿命は一般的に20〜25年と言われています。メンテナンス契約費用に加え、部品交換、そして最終的な更新工事には1パレットあたり100万円〜150万円単位の費用がかかることも珍しくありません。
利用者の減少（空き区画の増加）： 若者の車離れ、高齢ドライバーの免許返納により、マンション内の駐車場契約率は年々低下しています。空き区画からの使用料収入が入らないにもかかわらず、メンテナンス費用は「全基分」かかり続けるという、収支の不均衡が発生しています。
車両サイズの不適合（ハイルーフ・重量問題）：昔の機械式駐車場は、現在の主流であるミニバンやSUV、重量のあるEV（電気自動車）に対応していないケースが多く、「敷地内に駐車場があるのに、サイズが入らないから外部を借りる」という本末転倒な事態が起きています。

これらを背景に、多くの組合が機械式駐車場運営の見直しを迫られているのです。

2. 選択肢①：機械式駐車場の「リニューアル」

既存の設備を解体し、新しい機械式装置に入れ替える選択肢です。

2-1.リニューアルのメリット

駐車台数の維持：最大のメリットは、収容台数を減らさずに済むことです。現在、満車に近い稼働率である場合や、将来的な需要回復を見込む場合は、リニューアルが第一選択となります。
最新機能へのアップデート：最新の装置に入れ替えることで、動作音が静かになる、操作速度が上がる、セキュリティが向上するといった恩恵があります。また、ハイルーフ車対応パレットの割合を増やすよう設計変更することで、入居者のニーズに合わせることも可能です。
合意形成のハードルが比較的低い：「現状維持（設備の更新）」という名目のため、管理規約の大幅な変更や、駐車区画を失う住民との対立が起きにくく、総会での決議が得やすい傾向にあります。

2-2.リニューアルのデメリット

莫大な初期費用：数千万〜規模によっては億円単位の費用がかかり、修繕積立金を大きく取り崩すことになります。一時金の徴収が必要になるケースもあります。
将来の維持費リスクが残る：リニューアル後も、定期点検費や将来の修繕費はかかり続けます。もし将来さらに空き区画が増えれば、管理組合の財政を圧迫し続ける構造は変わりません。

3. 選択肢②：機械式駐車場の「撤去・平面化」

機械装置を撤去し、埋め戻して平置き駐車場にする、あるいは装置を減築（例えば3段式を2段式にするなど）する選択肢です。近年、この機械式駐車場平面化（または撤去）を選ぶ組合が急増しています。

3-1.撤去・平面化のメリット

維持管理費の劇的な削減：これが最大の動機です。機械がなくなれば、高額なメンテナンス費、電気代、将来の更新費用が「ゼロ」になります（舗装の補修費程度）。長期修繕計画の収支が劇的に改善します。
使い勝手の向上とバリアフリー化： 待ち時間がなくなり、出し入れがスムーズになります。また、パレット幅や高さの制限がなくなるため、大型のSUVやミニバンも駐車可能になり、駐車場としての価値が上がります。
災害リスクの低減： 地震によるパレット落下や、大雨による地下ピットの水没といった、機械式特有の災害リスクから解放されます。

3-2.撤去・平面化のデメリット

駐車可能台数の激減： 一般的に、機械式を平面化すると、収容台数は従来の1/2〜1/3程度に減ってしまいます。現在利用している住民に退去を求めなければならない場合、調整は難航を極めます。
合意形成の難しさ： 「誰が残るのか？」「あぶれた人はどうするのか？」という公平性の問題が必ず発生します。また、共用部分の変更にあたるため、総会での特別決議（3/4以上の賛成）が必要になるケースが多く、ハードルが高いです。
解体・埋め戻し費用の発生： リニューアルほどではありませんが、撤去と埋め戻しにも多額の費用がかかります。

4. コストシミュレーション：20年後の未来

管理組合として判断する際、最も重要なのは「20年スパンでの総コスト（TCO）」の比較です。

【想定モデル：30台収容の機械式駐車場】

A案：リニューアル

初期費用：約3,000万円

20年間の維持費（点検・修繕）：約2,000万円

20年総コスト：約5,000万円

B案：撤去・平面化（10台へ減）

工事費用：約1,000万円

20年間の維持費：ほぼ0円

20年総コスト：約1,000万円

単純な支出だけ見れば、機械式駐車場撤去の方が圧倒的に有利です。しかし、ここで見落としてはいけないのが「収入の減少」です。平面化で20台分の収入が失われた場合、その損失額が「4,000万円の差額」を上回るなら、経済的にはリニューアルの方が正しいという判断もあり得ます。

「維持費の削減効果」vs「駐車場収入の減少額」

この天秤を正確に見極めることが、理事会の責務です。

5. 第三の選択肢：外部貸し出しによる「駐車場経営」

「リニューアルして台数は維持したいが、空き区画が多くて赤字になるのが怖い」「平面化したいが、どうしても台数が足りない」

こうしたジレンマを解消するために検討すべきなのが、空き区画を外部（マンション住民以外）に貸し出す駐車場経営（サブリース活用など）です。

5-1.外部収益化のメリット

従来、マンション駐車場は「住民のための福利厚生」でしたが、これからは「収益を生む資産」と捉え直す視点が必要です。

収益による管理費・修繕積立金の補填： 空き区画を外部に貸し出すことで、得られた賃料収入を機械式駐車場の維持費に充てることができます。これにより、住民の負担を増やすことなく設備を維持できる可能性があります。
税制面の注意点： ただし、管理組合が継続的に収益事業（外部貸し出し）を行う場合、その収益に対して法人税等が課税される可能性があります。しかし、税金を払ってでも収支がプラスになるならば、実施する価値は十分にあります。

5-2.アプリやサブリースの活用

最近では、セキュリティゲートがあっても対応可能な駐車場シェアリングサービスや、空き区画を一括で借り上げてくれる業者が存在します。セキュリティへの懸念は、エリア分けや利用時間の制限などで対策可能です。機械式駐車場運営のプロに相談することで、意外な解決策が見つかることもあります。

6. 合意形成へのロードマップ：管理組合がやるべきこと

どの選択肢を選ぶにせよ、最も困難なのは住民の合意形成です。以下のステップで慎重に進める必要があります。

Step 1: 現状の「見える化」とアンケート

まずは、現在の収支（赤字額）と将来かかるコストを数字で明確にします。その上で、全住民に対してアンケートを実施し、「車の所有予定」「車種の変更予定」「駐車場への不満」をリサーチします。

Step 2: 複数プランの提示と専門家の活用

「リニューアル一択」や「撤去ありき」で進めると反発を招きます。「A：現状維持」「B：一部平面化」「C：全部平面化」のように松竹梅のプランを用意し、それぞれの初期費用と将来の修繕積立金への影響額（一戸あたりの負担増減）を提示します。この際、コンサルタントや設計事務所など、施工業者とは異なる第三者の意見を入れると信頼性が増します。

Step 3: 説明会の開催と徹底的な議論

総会での決議の前に、何度も説明会を開催します。特に平面化で駐車場を失う可能性がある住民に対しては、近隣の月極駐車場の確保を斡旋するなど、丁寧なケアが不可欠です。

7. まとめ：マンションの「100年の計」を考える

機械式駐車場の問題は、単なる設備の老朽化問題ではありません。それは、「私たちのマンションは、どのような住人が住み、どのようなライフスタイルを送る場所でありたいか」という将来ビジョンの問い直しでもあります。

車所有者が多いファミリー向けマンションなら、コストをかけてでもリニューアルし、利便性を高めるべきかもしれません。
高齢化が進む、あるいは駅近で車が不要なマンションなら、思い切って撤去・平面化し、将来の財政負担を軽くする方が賢明かもしれません。
あるいは、立地を活かして駐車場経営を取り入れ、収益化を図るのが正解かもしれません。

重要なのは、「なんとなく先送り」にしないことです。手遅れになって事故が起きたり、資金不足に陥ったりする前に、理事会が主導して議論を始めることが、資産価値を守る第一歩となります。