相続税対策に「青空駐車場」はNG！貸付事業用宅地等の特例を受けるための舗装・設備要件

「土地を遊ばせておくのはもったいない。とりあえず駐車場にしておけば、相続税対策になるだろう」

もしあなたが今、そう考えて、砂利を敷いただけの簡単な駐車場（青空駐車場）を検討しているのであれば、少し立ち止まってください。実は、単に土地を駐車場として貸し出すだけでは、期待しているような相続税の節税効果が得られない可能性が非常に高いのです。

相続税対策において最も重要な切り札の一つである「小規模宅地等の特例」。この特例を駐車場経営で適用させるためには、「更地」とみなされないための明確な「舗装・設備要件」が存在します。

本記事では、駐車場経営を通じた相続税対策の落とし穴と、コインパーキング経営などでしっかりと節税メリットを享受するための具体的な要件について、詳しく解説します。

1. なぜ「青空駐車場」は相続税対策にならないのか？

多くの地主様が誤解されているのが、「他人に貸していれば、土地の評価額は下がる」という点です。確かにアパートやマンションが建っている土地（貸家建付地）は評価額が下がりますが、駐車場の場合は事情が異なります。

1-1. 「青空駐車場」＝「更地（自用地）」評価の罠

地面にロープを張っただけ、あるいは砂利を敷いただけのいわゆる「青空駐車場」は、相続税評価上、「自用地（自分で使っている土地）」として評価されます。

これはつまり、「何も建っていない更地」と同じ評価額（時価に近い高い評価）になるということです。

借地権や借家権が発生する建物賃貸とは異なり、青空駐車場は「いつでも契約を解除して更地に戻せる」とみなされるため、権利関係による評価減（借地権割合の控除など）が一切適用されません。

1-2. 唯一の頼みの綱は「小規模宅地等の特例」

駐車場経営において、土地の評価額を大幅に下げることができる制度、それが「小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）」です。

この特例が適用されれば、200㎡までの土地について、相続税評価額を50％減額することができます。 例えば、評価額5,000万円の土地であれば、2,500万円まで評価が下がるため、相続税へのインパクトは絶大です。

しかし、この特例を受けるためには、「青空駐車場」では不十分なのです。

2. 「貸付事業用宅地等の特例」適用のための絶対条件

「小規模宅地等の特例」を駐車場で適用させるための最大のキーワード、それが「構築物（こうちくぶつ）」です。

国税庁の規定では、この特例の対象となる土地は「構築物の敷地」でなければならないとされています。つまり、「土地の上に何らかの設備・構造物があること」が条件となるのです。

2-1. アスファルト舗装は必須か？

結論から言うと、アスファルト舗装またはコンクリート舗装は、ほぼ必須と考えてください。

税務上の判断において、以下のような基準が一般的です。

1. × 砂利敷き・ロープ張り： 「構築物」とは認められません。特例の適用外（更地評価）となります。

2. × 車止めのみ： 簡易的すぎて「構築物」として認められないリスクが高いです。

3. ○ アスファルト・コンクリート舗装： 「構築物」として認められます。特例適用の要件を満たします。

「費用を抑えたいから砂利で」という判断が、結果として数百万円〜数千万円の相続税増額を招くことになります。駐車場 相続税対策を本気で考えるなら、初期投資としての舗装は避けて通れません。

2-2. その他の設備要件

舗装以外にも、駐車場として機能させるための設備があることで、「事業として行われている（貸付事業）」という実態が強化されます。

1. フェンス・外構： 敷地の境界を明確にする。

2. 排水設備： アスファルト舗装に伴い必要となるケースが多い。

3. 照明設備・看板： 利用者の利便性と事業性の証明。

これらが一体となって整備されていることで、税務署に対しても「単なる空き地の暫定利用ではなく、構築物を伴う貸付事業である」と主張できるのです。

3. コインパーキング経営が相続税対策に強い理由

ここで注目されるのが「コインパーキング経営」です。月極駐車場と比較しても、コインパーキングは相続税対策としての適合性が高いと言えます。

3-1. 必然的に「構築物」の要件を満たす

コインパーキングとして運営する場合、以下の設備が設置されます。

1. アスファルト舗装

2. ロック板（フラップ板）やゲート機器

3. 精算機

4. 看板・照明

これらは明確な「構築物」です。つまり、コインパーキングとして設備を整え、事業を開始した時点で、前述の「小規模宅地等の特例」の物理的な要件（構築物の敷地であること）をクリアしやすくなります。

3-2. 「貸付事業」としての認定

小規模宅地等の特例における「貸付事業用宅地等」とは、相当の対価を得て継続的に行われる事業を指します。 コインパーキング経営は、専門業者に土地を貸す「土地賃貸借契約（一括借り上げ）」であれ、機器を購入して自営する場合であれ、立派な収益事業です。

・ポイント： コインパーキング業者に運営を委託する場合でも、土地の所有者が「構築物（アスファルト舗装など）」の所有者であれば、特例の対象になり得ます。ただし、契約形態（土地だけ貸して業者が舗装するのか、地主が舗装して貸すのか）によって判断が分かれる場合があるため、契約前に必ず税理士への確認が必要です。一般的には、「地主がアスファルト舗装を行い、その上で業者に貸す」形が最も安全に特例を受けられるパターンとされています。

4. 要注意！「3年縛り」という新たな落とし穴

平成30年度（2018年）の税制改正により、駐車場経営による相続税対策に大きな規制が入りました。それが「3年縛り（3年以内取得資産の特例除外）」です。

4-1. 「相続開始前3年以内」の事業化はNG

「親の体調が悪くなったから、急いで更地をアスファルト舗装してコインパーキングにしよう」 これは通用しなくなりました。

相続開始前3年以内に新たに貸付事業（駐車場経営など）の用に供された宅地については、原則として小規模宅地等の特例の対象外となります。

これは、「相続直前の駆け込み節税」を防止するための措置です。つまり、駐車場経営による相続税対策は、元気なうちから計画的に、早めにスタートさせなければ意味がないのです。

※ただし、すでに3年以上前から他の場所で貸付事業を行っており、事業的規模であると認められる場合などは例外となるケースもあります。

5. 収益性と節税のバランスを考える

相続税対策ばかりに気を取られ、「儲からない駐車場」を作ってしまっては本末転倒です。コインパーキング経営や月極駐車場経営においては、実質的な利回りと節税効果のバランスシートを作る必要があります。

5-1. 投資回収シミュレーション

1. 初期費用： アスファルト舗装、ライン引き、精算機設置（自営の場合）。

2. ランニングコスト： 固定資産税（住宅用地の特例から外れるため、固定資産税は住宅地より高くなります）、メンテナンス費、電気代。

3. 節税額： 小規模宅地等の特例による相続税減額分。

これらを総合し、「固定資産税のアップ分や初期投資を考慮しても、相続税の減額効果と毎月の賃料収入でプラスになるか」を判断しなければなりません。

一般的に、更地のまま放置するよりは、固定資産税分を稼ぎ出し、かつ将来の相続税評価を50%下げられる舗装駐車場（貸付事業）の方が、資産防衛の観点からは有利なケースが多いです。

6. まとめ：プロとの連携で確実な対策を

相続税対策としての駐車場経営は、「アスファルトを敷けばOK」という単純なものではありません。

1. 「構築物」の要件を満たすこと（砂利・青空はNG）

2. 小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）の適用を目指すこと

3. 相続発生の3年以上前から事業を開始すること

4. 固定資産税アップ分も考慮した収支計画を立てること

これら全ての条件をクリアして初めて、意味のある相続税対策となります。

特にコインパーキング経営は、運営会社によって契約形態や初期費用の負担区分が異なります。「相続税対策として始めたい」という意思を明確に伝え、税理士を交えて契約内容を精査することが成功への第一歩です。

安易な「青空駐車場」で大切な資産を減らしてしまわないよう、早めの準備と正しい知識で、賢い土地活用を行ってください。