「負の資産」にしない！マンション機械式駐車場の成功法則！

序論：都市型マンションが直面する「駐車場の2025年問題」

日本の都市開発、とりわけ分譲マンションの歴史において、機械式駐車場は「必要悪」としての側面と、「魔法の杖」としての側面を併せ持ってきました。高度経済成長期以降、地価の高騰する都市部において、限られた敷地面積の中で建築基準法や条例が定める附置義務台数をクリアし、同時に販売時には「全戸駐車場完備」という強力なセールスポイントを創出するために、機械式駐車場は不可欠なインフラでした。デベロッパーにとって、それは容積率を最大化し、収益性を高めるための最適解であったことは疑いようがありません。

しかし、令和の時代を迎え、このかつての「資産」が、管理組合の財政を根底から揺るがす「負の資産」へと変貌するケースが後を絶ちません。その背景には、自動車市場における「車両サイズの劇的な大型化」、人口動態の変化に伴う「車離れと利用率の低下」、そして設備の老朽化に伴う「維持管理コストの増大」という、三つの構造的な変化が存在します。

入居後のマンションにおけるトラブル件数において、駐車場関連は常に上位を占めています。「念願のアルファードを購入したが、パレットに入らない」「修繕積立金の値上げ原因が、使われていない駐車場の維持費だった」といった悲鳴は、もはや個別の事例ではなく、業界全体の構造的な課題です。

本レポートは、機械式駐車場の選定、運営、保守、そして出口戦略に至るまで、利用可能なデータと専門的知見に基づき、そのリスクと機会を網羅的に分析するものです。管理組合の理事、マンション開発担当者、そして資産価値を維持したいと願うすべての区分所有者に向け、機械式駐車場を「金食い虫」にせず、持続可能な資産として運用するための成功法則を提示します。

第1章：なぜ機械式駐車場は「負の資産」化するのか？その構造的背景

機械式駐車場が抱える問題の本質は、単なる機械の故障ではありません。それは、設置当時の「計画前提」と、現在の「実需」との間に横たわる、修正困難なミスマッチに起因しています。

1.1 「附置義務」が生んだ供給過剰と需要の質の変化

多くの自治体では、条例により一定規模の集合住宅を建設する際、戸数に応じた駐車場の設置を義務付けています（附置義務）。かつて、この義務台数を満たすことは、そのまま住民の需要を満たすことと同義でした。しかし、若者の車離れ、カーシェアリングの普及、高齢者の免許返納などにより、都市部における車両保有率は低下の一途をたどっています。

国土交通省の調査によれば、機械式駐車場の空き率が40%を超える事例も報告されています。例えば、総駐車台数182台に対し、空きが75台（空き率41%）というマンションでは、本来得られるはずの駐車料収入が年間数百万から一千万円単位で逸失している計算になります。

問題は、機械式駐車場が「固定費の塊」である点です。平面駐車場であれば、空車区画にコストはかかりませんが、機械式駐車場は稼働してもしなくても、定期点検費、部品交換費、電力基本料金、そして将来の更新費用が発生し続けます。利用者が減れば減るほど、一台あたりの維持コスト（利用者の負担ではなく、管理組合全体の負担）は跳ね上がり、財政を圧迫します。これを補填するために、車を持たない住民の管理費までもが投入される構図は、住民間の公平性を著しく損ない、合意形成を困難にする最大の要因となります。

1.2 車両大型化トレンドと「スペックの壁」

もう一つの致命的なミスマッチは、ハードウェア（駐車場）とソフトウェア（車両）の進化スピードの乖離です。

日本のマンションストックの多くに設置されている機械式駐車場は、1990年代から2000年代初頭の「セダン全盛期」の規格で設計されています。当時の標準的な収容可能サイズは以下の通りです。

• 全長: 5,000mm以下
• 全幅: 1,850mm以下
• 全高: 1,550mm以下
• 重量: 2,000kg以下

このスペックは、かつてのトヨタ・クラウンや日産・セドリックなどを収容するには十分でした。しかし、現代の市場を席巻しているのは、背の高いミニバン、幅の広い大型SUV、そしてバッテリー重量がかさむ電気自動車（EV）です。

「駐車場に空きがあるのに、契約したい住民の車が入らない」という現象は、このスペックのミスマッチによって引き起こされています。結果として、敷地内駐車場はガラガラのまま、住民は外部の月極駐車場を借りざるを得ず、管理組合はみすみす収益機会を逃しているのです。

第2章：データで見る車両トレンドと選定スペックの最適解：技術的検証

機械式駐車場の選定あるいはリニューアルにおいて最も重要なのは、「今」の車ではなく、「10年後、20年後」の車を見据えたスペック設定です。ここでは、現代の人気車種の具体的なデータを基に、既存の駐車場の限界と、求められる新基準を検証します。

2.1 「アルファード・クラス」を許容する構造的要件

日本のファミリー層におけるステータスシンボルとなったトヨタ・アルファード。この車両が入るか否かは、駐車場の稼働率を左右する試金石です。

表1：トヨタ・アルファード（30系・40系）主要スペック比較

モデル	型式	全長 (mm)	全幅 (mm)	全高 (mm)	車両重量 (kg)	既存機械式への適合性
新型アルファード Z (4WD)	3BA-AGH45W	4,995	1,850	1,935	2,120	重量NG / 高さNG
新型アルファード Z (FF)	3BA-AGH45W	4,995	1,850	1,935	2,060	重量NG / 高さNG
先代アルファード 2.5S (4WD)	3BA-AGH35W	4,950	1,850	1,950	2,020	重量NG / 高さNG
先代アルファード 2.5S (FF)	3BA-AGH30W	4,950	1,850	1,935	1,940	重量OK / 高さNG

このデータから読み取れる事実は深刻です。

第一に、全高です。1,935mmという高さは、一般的なミドルルーフ対応（1,750mm〜1,800mm）のパレットですら収容できず、明確に「ハイルーフ対応（2,000mm〜2,100mm）」の区画が必要です。

第二に、重量です。新型（40系）においては、ベースグレードであっても車両重量が2,000kgを超過しています。多くの既存機械式駐車場の上限である「2,000kg」に対し、わずか数十キロのオーバーであっても、機械的な安全率やセンサーの設定上、入庫は拒否されます（または利用細則違反となります）。オプション装備や乗車時の荷物を考慮すれば、実重量はさらに増します。

したがって、これからの駐車場は「全高2,000mm以上」「重量2,300kg〜2,500kg」のスペックが必須となります。

2.2 SUVの覇者「ランドクルーザー300」と全幅の壁

世界的なSUVブームを牽引するランドクルーザー300系は、別の次元の課題を突きつけます。

表2：トヨタ・ランドクルーザー300 主要スペック比較 ⁴

グレード	全長 (mm)	全幅 (mm)	全高 (mm)	車両重量 (kg)	既存機械式への適合性
ZX (ディーゼル/ガソリン)	4,985	1,980	1,925	2,500	全幅NG / 重量NG
VX	4,950	1,980	1,925	2,440	全幅NG / 重量NG
GX	4,950	1,980	1,925	2,360	全幅NG / 重量NG

最大の障壁は全幅1,980mmです。

多くの機械式駐車場のパレット有効幅は1,850mm、あるいは1,900mm・1,950mmの設定です。全幅1,980mmの車両を入庫するには、タイヤ外幅（トレッド幅＋タイヤ幅）だけでなく、ボディ自体の幅をクリアする必要があり、パレット有効幅としては最低でも2,050mm程度が求められます。

さらに重量も2,500kgに達しており、これは一般的な機械式駐車場の限界値を超えています。都心の高級レジデンスにおいては、輸入車SUV（メルセデス・ベンツGクラス、レンジローバー等）も同様のサイズ感であるため、このクラスを収容できないことは資産価値に直結します。

2.3 EVシフトによる「見えない重量化」

電気自動車（EV）の普及も、機械式駐車場にとっては脅威です。バッテリーは極めて重く、同クラスのガソリン車と比較して300kg〜500kgほど重くなる傾向があります。

例えば、日産アリアやテスラModel YなどのミッドサイズSUVであっても、重量は2,000kg前後あるいはそれ以上となります。見た目のサイズは収まっても、重量制限でNGとなる「ステルス・サイズオーバー」のリスクが高まっています。

第3章：徹底検証！入居者を襲う「7つのトラブル」と法的・技術的リスク管理

機械式駐車場は、巨大な可動機械であるがゆえに、平面駐車場には存在しない特有のリスクを内包しています。これらは利用者の利便性を損なうだけでなく、法的紛争や人身事故に発展する可能性を孕んでいます。ここでは、代表的な7つのトラブルについて、そのメカニズムと対策を詳述します。

3.1 サイズオーバーによる設備破損のメカニズム

最も頻発するトラブルです。前述の通り、車検証の数値だけで判断するのは危険です。

最近の車はデザインが複雑で、フェンダーの膨らみ、ドアミラーの形状、ルーフスポイラーなどが、パレットの支柱やチェーン、センサーに接触する事例が多発しています。

特に注意すべきは、「入庫時は入ったが、出庫時に引っかかる」ケースです。サスペンションの沈み込みや、微妙な駐車位置のズレにより、出庫時にセンサーが障害物を検知して緊急停止し、車両が閉じ込められる事態が発生します。車検証に記載のないアンテナやスキーキャリアなどの付属品は、必ず取り外すか、実測による確認が必要です。

3.2 パレット間違い（誤入庫）によるシステム停止

パズル式（昇降横行式）駐車場で多発するヒューマンエラーです。自分の契約番号と隣の番号を間違えて入庫してしまうケースです。

このミスの恐ろしい点は、単なる「止め間違い」では済まないことです。もし、ハイルーフ車（高さ2m）が、誤って通常車室（高さ1.55m制限）のパレットに入庫してしまった場合、どうなるでしょうか。システムがその車両の高さを検知できずに作動を開始すれば、車両の屋根が上部の梁やパレット底部に押し潰され、大破する事故に直結します。

これを防ぐために、最新の機種では「車高検知センサー」や「区画センサー」が強化されていますが、古い機種では物理的な破壊事故が依然としてリスクとして残ります。

3.3 人身事故：死亡事故の統計と教訓

機械式駐車場は、時として凶器となります。国土交通省のデータによれば、2007年以降、機械式駐車場での死亡・重傷事故は32件発生しており、そのうち12件が死亡事故です。そして、その55%がマンションで発生しています。

典型的なパターンは、装置内に子供が迷い込む、操作中に同乗者が荷物を取ろうとして戻る、といった行動により、可動部やピットへの転落・挟まれが発生するものです。

これに対し、国土交通省は「機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドライン」を策定しています。管理組合としては、センサー等の安全装置が正常に機能しているかを定期点検で厳しくチェックすると同時に、利用者への安全教育（「装置内は無人にする」等の徹底）を行う義務があります。

3.4 停電時の機能喪失と災害脆弱性

機械式駐車場は電力で動くため、停電時は巨大な鉄の塊と化します。

災害時、車を避難させようとしても出庫できず、また緊急車両の通行を妨げる可能性もあります。特に、操作中に停電が発生した場合、パレットが中途半端な位置で停止し、段差が生じて極めて危険な状態になります。

予備電源（自家発電機）を備えているマンションは稀であり、多くの場合は手動操作も困難です。この「災害時の弱さ」は、機械式駐車場の構造的な宿命と言えます。

3.5 入出庫の待ち時間と「渋滞」ストレス

大規模なタワーパーキングや、地下深く潜る多段式の場合、1台の出庫に3分〜5分を要することがあります。朝の通勤時間帯に3人が待っていれば、自分の番が来るまでに15分以上かかります。

パズル式や垂直循環方式は、パレットの位置によって待ち時間が変動するため、「今日は早いか、遅いか」という不確定要素が利用者のストレスとなります。この「待ち時間」が嫌気され、敷地内駐車場が解約される主因の一つとなっています。

3.6 台風・豪雨による「水没」リスクと保険の落とし穴

地下ピット式駐車場における最大のリスクは水没です。通常、ピットには排水ポンプが設置されていますが、ゲリラ豪雨などで排水能力を超える雨量が流入したり、泥やゴミでポンプが詰まったりすると、車は水没します。

ここで極めて重要な法的・経済的論点があります。「水没した車の損害は誰が補償するのか？」という問題です。

多くの管理組合が加入する「マンション総合保険（賠償責任保険）」では、天災（台風・洪水）による車両の損害は免責（補償対象外）となるのが一般的です。管理組合に明らかな過失（ポンプの故障を知りながら放置していた等）が立証されない限り、管理組合が賠償責任を負うこともありません。

つまり、車両の水没損害は、原則として所有者自身の「車両保険」でカバーするしかないのです。この事実は意外と知られておらず、被災後に「管理費を払っているのになぜ補償されないのか」と管理組合に詰め寄るトラブルが後を絶ちません。管理組合は、事前に「水没リスクと保険の範囲」について、使用細則や契約書で明確に免責事項を周知しておく必要があります。

3.7 センサー誤作動と停止リスク

機械式駐車場には多数のセンサー（安全装置）が付いています。これらが、大雨、雪、強風による飛来物、あるいは蜘蛛の巣や汚れを「障害物」として誤検知し、装置を緊急停止させることがあります。

また、「ゲート乗り越えセンサー」や「人の侵入検知センサー」が過敏に反応することもあります。安全のためとはいえ、頻繁な停止は利用者の不満に直結します。最新の機種では、センサーの精度向上や、汚れに強いセンサーの採用が進んでいますが、定期的な清掃（光電管レンズの拭き掃除など）が不可欠です。

第4章：保守コストの真実と適正化戦略

機械式駐車場のランニングコストは、管理費会計における最大の支出項目の一つであり、同時に最もブラックボックス化しやすい領域です。適正なコストで質の高い保守を受けるための戦略を解説します。

4.1 保守契約の形態：POG vs フルメンテナンス

保守契約には、大きく分けて二つの主要な形態があります。

表3：保守契約形態の比較

契約形態	POG (Parts, Oil, Grease)	フルメンテナンス (FM)
概要	定期点検、給油、軽微な調整のみを含む。部品交換や修理は別途有償。	定期点検に加え、主要部品の交換や突発的な修理費用も月額料金に含まれる包括契約。
費用構造	月額委託費は安い。修理発生時に変動費が発生。	月額委託費は高い。修理費は平準化される。
機械式駐車場での採用	主流 (一般的)	稀 (少ない)
メリット	新築〜築浅時は部品交換が少なく、トータルコストを抑えやすい。	予算管理が容易。突発的な支出がない。
デメリット	経年劣化に伴い修理費が増大し、予算オーバーのリスクがある。	故障が少なくても定額を払うため、割高になる可能性がある。

機械式駐車場においてフルメンテナンス契約が少ない理由は、屋外設置が多く環境要因（雨風）で故障しやすいこと、パズル式などは構造が複雑で部品点数が多く、メンテナンス会社がリスクを取りきれない（または見積もりが高額になりすぎる）ためです。

したがって、多くの管理組合はPOG契約を選択し、修繕費は都度、修繕積立金や一般会計から支出する形をとっています。

4.2 保守料金の相場と「価格破壊」の現状

かつて、機械式駐車場の保守料金は「1パレットあたり月額4,000円〜5,000円」が相場とされていました。しかし、独立系メンテナンス会社の台頭や市場の成熟により、価格競争が激化しています。

現在の実勢相場は、1パレットあたり月額2,000円〜3,000円程度まで低下しています。地域や条件によっては、1,000円台というケースも見られます。

もし、現在の契約単価が4,000円を超えている場合、それは相場より著しく高い可能性があります。管理組合は、複数の業者（メーカー系・独立系含む）から相見積もりを取ることで、年間数百万円規模のコスト削減を実現できる余地があります。

ただし、「安かろう悪かろう」のリスクには注意が必要です。緊急時の出動拠点が遠い、夜間の対応体制が脆弱、部品の在庫を持っていない、といった業者と契約してしまうと、いざ故障した際に数日間車が出せないという事態に陥ります。価格だけでなく、「拠点数」「技術員数」「24時間対応の有無」を評価基準に含めることが重要です。

4.3 メーカー系 vs 独立系メンテナンス会社

保守業者の選定には、二つの選択肢があります。

1. メーカー系（純正）: IHI、新明和、日精などの製造メーカーまたはその子会社。自社製品の構造を熟知しており、純正部品の供給ルートを持つため、技術的な信頼性は最も高い。ただし、費用は高めに設定される傾向がある。

2. 独立系: 特定のメーカーに属さず、多メーカーの機種を扱う専門業者。メーカー系よりも割安な料金を提示することが多い。技術力にはバラつきがあるが、優良な業者はメーカー系出身の技術者を抱え、同等のサービスを提供している。

近年は、独立系に対抗するため、メーカー系も遠隔監視システムなどの付加価値サービスを強化しており、単なる価格競争から「サービス品質と安心」での差別化へとシフトしています。

第5章：テクノロジーで解決する運営課題：IoTと遠隔監視

人手不足と管理コスト削減の圧力は、機械式駐車場の管理手法に「DX（デジタルトランスフォーメーション）」をもたらしています。最新のテクノロジーは、トラブルの早期解決と予防保全を可能にします。

5.1 24時間365日のIoT遠隔監視システム

大手メーカー各社は、インターネット回線や専用回線を通じた高度な遠隔監視システムを提供しています。

1. 新明和工業「MAIN」: 駐車設備の稼働状況を24時間365日、メインコンピュータで監視します。故障や異常信号（停止前の予兆など）を検知すると、自動的にカスタマーセンターに通報され、迅速な出動手配が行われます。また、蓄積された稼働データを分析し、「予防保全」に役立てることで、突発的な故障を未然に防ぎます。

2. IHI運搬機械: 遠隔監視に加え、クラウド録画型カメラとの連携を進めています。

5.2 クラウド録画カメラ（Safie等）によるトラブルシューティング

従来、駐車場でトラブルが発生した場合、管理会社の担当者や保守員が現地に駆けつけ、防犯カメラの映像を確認するまで原因が特定できないことが多々ありました。

しかし、IHIなどが導入しているクラウド録画型カメラ（例：Safie）を活用すれば、遠隔地からリアルタイムおよび過去の映像を高画質で確認できます。

例えば、「車が出せない」という通報があった際、映像を確認することで、「利用者の操作ミスなのか」「センサーにゴミが付着しているのか」「本当に機械が故障しているのか」を即座に判別できます。操作ミスであれば電話での誘導で解決でき、無駄な出動コストを削減できます。また、車上荒らしや当て逃げなどの防犯対策としても極めて有効です。

5.3 予防保全へのデータ活用

IoTシステムが収集するデータ（モーターの電流値、昇降時間、振動データなど）は、故障の予兆検知に使われます。

「いつもの動作より0.5秒遅くなっている」「電流値がわずかに上昇している」といった微細な変化を捉え、部品が完全に壊れる前に交換を行う「予防保全（Time Based Maintenance / Condition Based Maintenance）」へと移行することで、機械のダウンタイム（停止時間）を最小限に抑えることができます。これは、新明和工業などが提唱する「保守契約のメリット」の一つでもあります。

第6章：究極の選択「リニューアル」か「撤去」か

機械式駐車場の耐用年数は一般的に20年〜25年と言われています。この時期を迎えると、部品の供給期限切れや、金属疲労による構造的な寿命が訪れます。管理組合は、数千万円から億単位の資金を投じて「リニューアル（入替え）」するか、あるいは「撤去（平面化）」するかという、重大な決断を迫られます。

6.1 リニューアル（入替え）の選択肢：ただ新しくするだけではダメ

リニューアルを選択する場合、既存の装置をそのまま新品に入れ替えるだけでは、前述の「スペックのミスマッチ」を解消できません。現代のニーズに合わせたアップグレードが必須です。

1. ハイルーフ化・サイズアップ: 新明和工業の「モダニMAX」などのリニューアル専用商品は、既存のピット（穴）の深さを変えずに、機械の構造を工夫することで、ハイルーフ車の収容台数を増やしたり、パレット幅を拡張したりすることが可能です。

2. バリアフリー・安全性向上: 操作盤のタッチパネル化、音声ガイダンスの追加、センサーの増設などにより、高齢者でも使いやすい駐車場へと進化させることができます。

6.2 撤去（平面化）という決断：コストとメリット

利用率が低下し、将来的な回復が見込めない場合、機械式駐車場を解体・撤去し、ピットを埋め戻して完全な平面駐車場にする選択肢が有力になります。

1.撤去・平面化のメリット:

・維持費の激減: 電気代、高額な保守点検費、将来の修繕費がほぼゼロになります。

・利便性の向上: 待ち時間がゼロになり、車種制限（特に高さ）がなくなります。

・災害リスクの解消: 停電時の使用不能や水没リスク（埋め戻すため）が解消されます。

2.撤去費用の相場:

解体、撤去、ピット埋め戻し、舗装までを含めると、条件によりますが、1パレットあたり約10万円〜15万円程度が一つの目安となります。例えば、50台分の装置を撤去する場合、500万円〜750万円程度の費用がかかりますが、その後のランニングコスト削減効果を考えれば、数年（5〜7年程度）で投資回収できるケースが多いです。

3.デメリット:

台数の減少: 機械式を撤去すると、駐車可能台数は通常1/2〜1/3に激減します。現在利用している人があぶれてしまう場合、その代替地をどうするか、誰が優先権を持つかという合意形成が最大のハードルとなります。

6.3 転用とサブリース：第三の道

撤去して平面化するだけでなく、空き区画を有効活用するアイデアも模索されています。

1. EV充電ステーション: 空いたスペースに充電器を設置し、EV普及に対応する。

2. カーシェアリング: 管理組合としてカーシェア業者に場所を貸し出し、賃料収入を得ると同時に、車を持たない住民の利便性を高める。

3. サブリース（外部貸し出し）: セキュリティの問題をクリアできれば、空き区画を外部の第三者に月極駐車場として貸し出すことで、収益を得て赤字を補填する。ただし、これには管理規約の変更や、収益事業として法人税の申告が必要になるなど、運営上の手間が発生します。

第7章：主要メーカーの強みと特徴比較：パートナー選びの指針

最後に、日本における機械式駐車場の主要メーカーとそのサービスの特徴を整理します。リニューアルや保守契約の見直しにおける判断材料として活用してください。

7.1 新明和工業 (ShinMaywa)

・概要: 航空機や特装車（ダンプカー等）も手掛ける大手メーカー。「エレパーク」ブランドで知られる。

・強み: 耐久性と信頼性に定評がある。遠隔監視システム「MAIN」による24時間監視と予防保全サービスが強力。

・リニューアル対応: 既存ピットを活用したリニューアルメニュー（タイヤ外寸拡張、セミハイルーフ化など）が豊富で、コストを抑えた改修提案に強みを持つ。全国規模のメンテナンス網を持つ。

7.2 IHI運搬機械 (IUK)

・概要: IHIグループの重工業系メーカー。自走式駐車場やタワーパーキングに強み。

・強み: 技術開発力が高く、低騒音ユニットや、SUV・ミニバン対応パレットの開発に積極的⁵。クラウドカメラ（Safie）との連携など、ITを活用したサービス展開が進んでいる。

・機能: 侵入検知センサー、車長検知センサー、落下防止装置など、安全機能の充実度が際立つ⁵。フェンスや手すりの改修など、周辺設備のメンテナンスも手掛ける。

7.3 日精ビル工業 / 日精エンジニアリング

・概要: 立体駐車場のパイオニア的存在。独立系に近い柔軟性とメーカーの技術力を併せ持つ。

・強み: メンテナンス体制の強化に力を入れており、全国に広がるサービス拠点と24時間対応可能なコールセンターを持つ。

・グローバル: 海外展開も積極的で、多様な環境下での運用ノウハウを持つ。メンテナンス事業の売上比率が高く、サービス重視の姿勢が見られる。

結論：未来を見据えた「資産防衛」へのロードマップ

機械式駐車場は、放置すればマンションの財政を蝕む「負の資産」となりますが、適切な戦略をもって管理・更新すれば、住民の快適なカーライフを支える重要なインフラであり続けます。

成功への鍵は、以下の3つのフェーズにおける意思決定にあります。

1.導入・選定フェーズ（新築・リニューアル時）:

 ・「ハイルーフ・重量対応」を標準にする: 全高2,000mm、重量2,300kg〜2,500kg対応の区画を、最低でも全体の50%以上確保する。これが将来の空きリスクを回避する唯一の方法です。

 ・水害リスクの回避: ハザードマップを確認し、浸水想定区域であれば地下ピット式を避け、地上多段式や自走式を検討する。

2.運営・管理フェーズ:

 ・保守コストの適正化: 漫然と契約を更新せず、定期的に相見積もりを取り、パレットあたり2,000円〜3,000円の適正価格帯を目指す。ただし、緊急対応能力は妥協しない。

 ・IoTの活用: 遠隔監視やクラウドカメラを導入し、無駄な出動費を削減しつつ、トラブル対応の迅速化を図る。

 ・免責事項の周知: 水没事故等のリスクについて、管理組合の責任範囲と車両保険の必要性を住民に啓蒙する。

3.出口戦略フェーズ:

 ・早期の合意形成: リニューアル時期の5年前から委員会を立ち上げ、「更新（スペックアップ）」か「撤去（平面化）」かのシミュレーションを行う。

 ・「減築」の検討: 全てを残すのではなく、需要に合わせて台数を減らし、一部を平面化や別用途に転用する柔軟な発想を持つ。

マンション管理組合、そして区分所有者の皆様が、本レポートを羅針盤として、機械式駐車場という難題に対し、賢明かつ持続可能な解を導き出すことを切に願います。